Phân tích đất nền tại KDT Cái Lái quận 2

admin 10 Tháng Chín, 2018Bài mới cập nhật 10 Tháng Chín, 2018

0 2.372 6 minutes read

Tổng quan khu đô thị Cát Lái

Tổng thể khu đô thị Cát Lái rộng 66.08ha. Quy hoạch xây dựng chính của khu này là nhà thấp tầng chủ yếu là nhà phố liền kế và biệt thự. Ranh giới của khu đô thị Cát Lái, phía Tây Bắc tiếp giáp với đường vành đai 2 (Võ Chí Công), phía Tây Nam tiếp giáp đường Nguyễn Thị Định, phía Đông Bắc tiếp giáp với sông Rạch Chiếc và phía Đông Nam tiếp giáp với cảng Cát Lái.

khu dan cu cat lai quan 2

(Trong bài phân tích này chúng tôi tập trung vào khu đô thị Cát Lái đang được hình thành và xây dựng. Riêng phần khu dân cư hiện hữu bên kia đường Vành đai 2 chúng tôi mạn phép không nhắc đến)

Có thể nói, tại quận 2 thì phường Cát Lái là nơi còn nhiều quỹ đất để phát triển những khu dân cư nhất. Những phường khác, phần diện tích trống hiện nay hầu như đã được quy hoạch sử dụng cho các mục đích: sea Game 31 tại phường TDTT Rạch Chiếc, văn phòng tại Thủ Thiêm… nên phường Cát Lái còn nhiều dư địa để phát triển giá trị bất động sản.

Xét về vị trí KDT Cát Lái

Vì nằm ngay tại đường vành đai 2 nên từ KDT Cát Lái có thể dễ dàng kết nối đến những địa điểm khác trong thành phố dễ dàng nhất: hướng qua trung tâm Phú Mỹ Hưng, hướng đến đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây hay khu công nghệ cao quận 9. Tất cả chi trong vòng 10 phút.

Hơn thế nữa, cầu Cát Lái để nổi giữa phường Cát Lái và Đồng Nai đã được chính phủ duyệt và trong tương lai gần chiếc cầu này sẽ giúp việc luôn chuyển giữa Nhơn Trạch và Tp.HCM dễ dàng hơn.

Từ vị trí của KDT Cát Lái để đến trung tâm hành chính quận 2: UBND quận, Sở thuế quận 2, Tòa Án quận 2… trên đường Đồng Văn Cống chỉ trong 10 phút.

Khó khăn từ vị trí của KĐT Cát Lái

Đương nhiên phần này ai cũng có thể dễ dàng nhận ra những khó khăn khi ở tại KDT Cát Lái: tuyến đường vành đai 2 từ vòng xoay Mỹ Thủy đến đường cao tốc kẹt xe liên tục, đường xuống cấp. Tuyến đường Nguyễn Thị Định, Đồng Văn Cống có nhiều xe container dẫn đến việc khó khăn trong đi lại hàng ngày, những tiện ích – nhu yếu phẩm hàng ngày tại khu này đang thiếu: điện, đường, trường, trạm…

Khó khăn cũng là lợi thế của KĐT Cát Lái

Để khắc phục những khó khăn trước mắt, UBDN thành phố đã có những quyết định nhằm hỗ trợ phát triển kinh tế vùng: mở rộng đường Nguyễn Thị Định lên 67m, làm vòng xoay Mỹ Thủy để giải quyết tình trạng kẹt xe đang xảy ra tại đây, nâng cấp đường vành đai 2 (Võ Chí Công) đồng thời mở rộng, kéo dài đường Vành đai 2 ra đường Xa Lộ Hà Nội. Cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch và Tp.HCM là điểm nhấn mạnh. Đặc biệt, một thông tin chưa chính thức sẽ di dời cảng Cát Lái xuống cảng Hiệp Phước (Nhà Bè).

Khảo sát tại phường Thạch Mỹ Lợi thì tuyến đường Trương Văn Bang (phường Thạnh Mỹ Lợi) có giá trị cao nhất trong khu vực, lên đến là 96 triệu/m2 với độ biến động là 30% so với tháng 1. Tiếp theo là đường Lê Hiến Mai tăng 77% so với năm trước. Về thời điểm thì những con đường trong khu vực này đồng loạt tăng mạnh nhất từ tháng 2 đến tháng 4, hiện ở giá 93 triệu/m2.

Các tuyến đường khác như Tạ Hiện (Thạnh Mỹ Lợi) giá đất ở mức hơn 79,6 triệu đồng/m2. Đường Đặng Như Mai (Thạnh Mỹ Lợi) 71,5 triệu/m2. Đường Trương Văn Băng (Bình Trưng Tây) 65 triệu/m2. Đường Bát Nàn (Thạnh Mỹ Lợi) 61,36 triệu đồng/m2. Thấp nhất là đường số 3 (Thạnh Mỹ Lợi) cũng có giá khoảng 36,4 triệu đồng/m2…

Như thế, tại KDT Cát Lái sau khi hoàn thiện những hạ tầng giao thông thì giá bán được chúng tôi định giá vào khoảng ¾ so với Thạch Mỹ Lợi tức là từ 27 – 72tr/m2.

Tình hình bán đất tại KDT Cát Lái

Hiện nay, KDT Cát Lái đang được nhiều chủ đầu tư bá các dự án: Phố Đông Village do SCC làm chủ đầu tư, Ventura, Citibella, Citihome, Citisoho, Citiesto, Lavila Đông Sài Gòn của Kiến Á, Riverview City của Cát Tường.

Những ai nên đầu tư tại đây?

Tại KDT Cát Lái có nhiều phân khúc căn hộ, nhà phố, đất nền tuy nhiên, để đầu tư tại đây với những hạng mục công trình hạ tầng giao thông phải sau 2 – 5 năm sau mới hoàn chỉnh, đồng bộ thì phương án đầu tư tốt nhất tại đây là dài hạn. Như thế, lợi nhuận của quý khách mới đảm bảo cao nhất. Xét riêng về đất nền tại đây có giá bán từ 5 tỷ – 8 tỷ/nền. Như thế, bạn phải có 4 – 7 tỷ thì mới nên tham gia phân khúc đất nền tại đây.

Đầu tư lướt sóng thì có nên không?

Như đã nói ở trên, nếu quý khách đầu tư lướt sóng thì lợi nhuận sau khi trừ đi thuế thu nhập cá nhân và chi phí giao dịch thì lợi nhuận ròng không cao hơn so với gửi ngân hàng là bao. Tuy nhiên, có những chủ đầu tư bán có giá hấp dẫn hơn so với đối thủ như Cát Tường mới gia nhập thị trường cao cấp tại quận 2 thì các bạn có thể lướt sóng được. Nhưng, để cho an toàn nhất, thì nguồn tài chính phải đảm bảo đủ để đi dài hạn phòng trường hợp tài sản không thanh khoản được.

Có nên mua để ở không?

Những sản phẩm chủ lực của khu Cát Lái là nhà phố liên kế và biệt thự nên nếu bạn thích loại hình tài sản này thì đây là phương án có thể cân nhắc.

Nếu bạn làm việc tại cảng Cát Lái thì chắc chắn bạn nên mua tại đây vì sẽ giảm được phần lớn chi phí cơ hội nếu mua tại một nơi khác. Làm việc tại quận 1 cũng là là sự lựa chọn cho bạn.

Một điểm cũng cần nhắc cho quý khách biết là theo quy hoạch chi tiết 1/2000 mà được UBND quận 2 duyệt thì trong khu đô thị Cát Lái có những tiện ích nội khu phục vụ cư dân: trung tâm thương mại, bện viện, trường học mầm non, cấp 1, cấp 2, đại học, tòa án nhân dân tối cao, sân vận động ngoài trời, cơ quan hành chính phường Cát Lái…

Như thế, nếu sinh sống tại Cát Lái thì bạn sẽ chẳng cần phải đi đâu xa để được cần đến những dịch vụ cần thiết.

Như thế, nơi đây hoàn toàn đáng sống nếu bạn thích nhà phố, biệt thự trong tầm tiền.

Nên mua của chủ đầu tư nào?

Tùy mục đích mua khác nhau và tầm tiền khác nhau để bạn lựa chọn phân khúc cho phù hợp. Có thể điểm qua những sự khác biệt tại đây

Dự án của Cát Tường

Cát Tường có nhiều kinh nghiệm trong phân khúc đất nền nhà phố liên kề, những dự án tại Long An mà công ty này đã thực hiện đều mang lại lợi nhuận khá cao 20% cho khách hàng trong vòng 6 tháng. Riêng tại dự án Tại khu đô thị Cát Lái, vì là một thương hiệu mới nên Cát Tường có những sự khác biệt: cam kết 6 tháng có sổ đỏ cho khách (Khác với Kiến Á cần xây xong nhà mới cấp sổ hồng), Những chính sách ưu đãi trong ngày mở bán: nhận được từ 5 chỉ vàng đến 4 cây tùy sự lựa chọn của khách hàng, có cơ hội trúng xe camry.

Kiến Á

Kiến Á sắp tới giới thiệu khu dân cư Kiến Á trong khu đô thị Cát Lái tại khách sạn Sheraton vào ngày 27/01. Giá dự kiến trong lần này của Kiến Á vào khoảng 36tr – 40tr/m2.