Thực trạng thị trường bất động sản 2020 như thế nào?

Thị trường bất động sản đầu năm 2020 có những bất ổn do tác động của dịch bệnh. Xét tổng thể cung và cầu đều giảm nhưng giá lại không giảm. Trong bài viết chủ yếu đề cập đến mảng bất động sản thương mại và nhà ở tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận. Hình thức bất động sản công nghiệp xin đề cập đến trong một bài viết khác!

Siết chặt pháp lý

Khó khăn về pháp lý tại thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh kéo dài từ năm 2019 đến nay vẫn chưa giải quyết xong. Các khó khó khăn về thủ tục giấy tờ làm chậm quá trình bán hàng của các chủ đầu tư.

Theo báo cáo thị trường của DKRA thì trong quý I/2020 toàn thị trường TP.HCM chỉ có 7 dự án được mở bán. Tổng nguồn cung vào khoảng 1.500 căn – giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019.

Kể từ năm 2015 đến nay, UBND thành phố đã chấp thuận đầu tư cho 63 dự án bất động sản thương mại nhưng chưa được cấp phép xây dựng. Hiện nay, UBND thành phố đang kiến nghị Thủ tướng gỡ bỏ các khó khăn do vướng mắc về pháp lý để 63 dự án này được cấp phép xây dựng.

Danh sách 63 dự án bất động sản thương mại được đề xuất xem xét:

Như thế, về pháp lý của các dự án bất động sản thành phố vẫn đang chờ ý kiến của Thủ tướng. Hy vọng trong cuối năm 2020 và qua năm 2021 vấn đề về pháp lý của thị trường bất động sản thành phố sẽ có những biến chuyển tích cực.

Nguồn vốn khó khăn

Khó khăn về pháp lý thử thách kiên trì của doanh nghiệp thị khó khăn về nguồn vốn chính là sự sàng lọc của thị trường đối với các doanh nghiệp nhỏ! Thị trường vốn cho thị trường bất động sản được hình thành từ 7 nguồn chính:

Vốn FDI vào thị trường bất động sản

Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản tại thị trường thành phố bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch bệnh Covid-19. Hơn nữa, do ảnh hưởng từ vấn đề pháp lý nên các nguồn vốn đầu tư vào cũng không thể triển khai – đưa vào thị trường được. Có thể kể tên một số doanh nghiệp nước ngoài bị ảnh hưởng như: Capital Land không thể triển khai hai dự án Delasol và Define, Nam Long và hai doanh nghiệp Hankyu Hanshin & Nishi Nippon may mắn đã triển khai được dự án Akari City, HongKong Land bỏ dở cuộc chơi với dự án The River Thủ Thiêm… Song song với dịch bệnh và pháp lý cũng là lý do khiến cho nhà đầu tư nước ngoài không tham gia thị trường bất động sản.

Vốn từ các tổ chức tín dụng

Thị trường bất động sản tại thành phố nhờ một lực đỡ rất lớn từ FDI nhưng do tình hình của dịch bệnh nên các doanh nghiệp nước ngoài đã rút vốn về nước. Chính vì thế, sử dụng dòng tiền từ các tổ chức tín dụng là điều cần thiết. Các doanh nghiệp luôn sử dụng đòn bẩy tài chính này từ những năm phát triển thị trường bất động sản 2007 đến nay!

Tuy nhiên, để kiểm soát thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu sốt nóng và tập trung nguồn lực và các ngành sản xuất thì ngân hàng nhà nước đã siết dòng tiền vào bất động sản bằng cách hạn chế các ngân hàng thương mại dùng tiền ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Đây là cách thức mà ngân hàng nhà nước hạn chế các NHTM hạn chế cho vay bất động sản. Vì thế, nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại cũng không còn là ưu tiên hàng đầu của các doanh nghiệp bds hiện nay!

Nguồn vốn từ thị trường chứng khoán

Tổng thể nền kinh tế bị ảnh hưởng của dịch bệnh nên thị trường chứng khoán liên tục giảm, sắc đỏ toàn nền kinh tế nói chung đã tác động rất lớn đến các doanh nghiệp. Vì thế, các doanh nghiệp cũng hạn chế phát hành cổ phiếu để huy động trong thời gian này! Thay vào đó, hình thức phổ biến nhất lại là trái phiếu kèm quyền mua bất động sản.

Hình thức trái phiếu doanh nghiệp

Khi các doanh nghiệp bị ngân hàng từ chối cho vay, room tín dụng đã hết thì trái phiếu là giải pháp phổ biến nhất hiện nay. Hầu hết, các dự án của các ông lớn: Phát Đạt, Nova land, Tiến Phước đều đang áp dụng hình thức trái phiếu kèm quyền mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tùy vào độ rủi ro, tín nhiệm và pháp lý của các dự án mà mỗi công ty có mức lãi suất khác nhau! Nhưng, nhìn chung lại thì mức lãi suất trái phiếu kèm quyền mua bất động sản đều cao hơn so với đi vay bên ngân hàng! Và khách hàng cũng được hưởng lợi tương đối với mức lãi suất từ 9% – 13%/năm. Cá biệt như Phát Đạt phát hành trái phiếu với lãi suất 13%/năm.

Hình thức trái phiếu này còn khá mới lạ tại Việt Nam nên chứa những rủi ro chưa biết đến. Đó là những thông tin bất cân xứng liên quan đến dự án, đến pháp lý, đến uy tín của doanh nghiệp bất động sản.

Khi mua trái phiếu kèm quyền mua bất động sản hình thành trong tương lai khách hàng cần kiếm định lại uy tín của doanh nghiệp.

Kiều hối

Một nguồn vốn sạch chảy vào thị trường bất động sản rất nhiều là kiều hối. Tuy nhiên với tình hình dịch bệnh như hiện nay thì lượng kiều hối trong năm 2020 và 2021 dự kiến sẽ giảm mạnh. Dòng tiền này cũng hạn chế chảy vào bất động sản và ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cầu thị trường! Các doanh nghiệp bds cũng cần tính đến yếu tố rủi ro này.

Dịch chuyển thị trường

Khi các phân khúc giá trong thị trường bất động sản thương mại hình thành nên một mặt bằng giá mới cao hơn so với kỳ vọng của khách hàng thì việc chuyển dịch thị trường là giải pháp bền vững đối với các doanh nghiệp. Hiện nay, các doanh nghiệp dịch chuyển qua vùng ven, các tỉnh lân cận TP.HCM để có được một chi phí rẻ hơn nhằm mang ra thị trường những sản phẩm vừa túi tiền với khách hàng. Thị trường sôi nổi nhất hiện nay là Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, Long An… với các phân khúc từ căn hộ, đất nền, biệt thự…

Dĩ An, Thuận An là những khu vực liền kề với thành phố đã đón nhận các doanh nghiệp bất động sản về đây như: Đất Xanh với các dự án: Opal Boulevard, Opal Skyline; Phát Đạt, hay Bcons Group với dòng sản phẩm Bcons…

Để tham khảo các dự án căn hộ chung cư Bình Dương bạn có thể xem tại đây: https://tiendoduan.org/binh-duong

Các thị trường xa hơn như Vũng Tàu hay Đồng Nai cũng nhận được sự quan tâm của các doanh nghiệp nhưng không nhiều như Bình Dương. Có thể đánh giá trong năm 2020 và 2021 thì Bình Dương sẽ rất sôi động phân khúc căn hộ chung cư.

Nguồn cầu ra sao?

Dù thị trường có xảy ra biến động như thế nào thì nhu cầu ở thực của hơn 50.000 cặp gia đình mới mỗi năm tại Tp.HCM luôn còn đó. Tuy nhiên, toàn thị trường hiện nay để tìm được dự án căn hộ có mức giá dưới 1.5 tỷ là điều khó khăn. Các sản phẩm nhà ở xã hội, căn hộ giá rẻ, thị trường thứ cấp của các dự án đã bàn giao dưới 5 năm và các dự án ở vùng ven thành phố được người dân chú ý nhiều!

Tuy nhu cầu cần mua nhà ở xã hội rất nhiều nhưng nguồn cung toàn thành phố từ năm 2019 – 2020 toàn thành phố chỉ có 1 dự án được khởi công nên không thể đáp ứng được nhu cầu của người dân. Khó khăn về nguồn vốn của ngân hàng chính sách xã hội cũng là lực cản không hề nhỏ!

Căn hộ giá rẻ, căn hộ đã bàn giao được dưới 5 năm cũng tăng giá theo thị trường. Riêng phân khúc ở xa trung tâm thành phố cũng có mức giá từ 33 – 40 tr/m2 như: Citi Grand của Kiến Á, Picity của Gia Cư hay West Gate của An Gia có mức giá lần lượt: 45tr/m2, 34 tr/m2 và 33tr/m2!

Riêng phân khúc căn hộ cao cấp lại được hấp thụ khá tốt với các dự án căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm với mức giá từ 150tr/m2. Sự kỳ vọng vào chính sách, quy hoạch trong tương lai là những yếu tố giúp phân khúc căn hộ cao cấp được giới đầu tư ưa thích!

Dự đoán thị trường cuối năm

Dịch bệnh khó khăn làm giảm thu nhập, dòng tiền sẽ hạn chế đổ vào bất động sản từ đó làm giảm cả cung và cầu toàn thị trường! Các phân khúc đất nền vùng ven gắn chặt với nhu cầu ở thực của người dân sẽ là mảng mang lại lợi nhuận bền vững cho các doanh nghiệp!

Những tháng cuối năm là liều thuốc thử cỡ mạnh đối với năng lực tài chính của các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Hạn chế đầu tư mới, hoàn thiện pháp lý những dự án dở dang sẽ là phương án an toàn giúp nhà đầu tư vượt qua giai đoạn khó khăn này!