Kiến Thức BDS

Các loại rủi ro khi đầu tư bất động sản theo phân khúc thị trường

Việc đầu tư bất động sản có nhiều yếu tố tác động lên lợi nhuận và việc khống chế những yếu tố liên quan việc đầu tư sẽ giảm rủi ro khi đầu tư vào bất động sản. Trong các phân khúc khác nhau, các yếu tố tác động khác nhau và yếu tố rủi ro cũng khác nhau.

Như bài viết trước khi giới thiệu về đầu tư bất động sản là gì và phân loại việc đầu tư bất động sản theo 3 phân khúc thì bài viết này cũng phân các loại rủi ro khi đầu tư bất động sản theo 3 phân khúc.

Rủi ro khi đầu tư vào bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp là đất đai và các tài sản gắn liền với đất được sử dụng bởi các doanh nghiệp công nghiệp sử dụng cho các hoạt động như nhà máy, sản xuất cơ khí, nghiên cứu và phát triển, xây dựng, vận tải, hậu cần và kho bãi. Nhà đầu tư vào bất động sản công nghiệp có nguồn tài chính mạnh, pháp lý vững chắc để vận hành và quản lý chúng hoạt động.

Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2
Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2

Lựa chọn sai vị trí: Định hướng sử dụng đất của UBND tỉnh là căn cứ tốt nhất để thực hiện các khu công nghiệp theo chính sách của tỉnh nhưng cũng cần tính toán đến vị trí. Đối tượng sử dụng của hình thức bất động sản công nghiệp là các doanh nghiệp nên một vị trí thuận tiện cho giao thông, hàng hóa là điều cần tính đến. Nguồn lao động địa phương cũng là đáng quan tâm. Lựa chọn sai vị trí thì khả năng lấp đầy các khu công nghiệp cũng hạn chế và từ đó ảnh hưởng đến lợi nhuận khi đầu tư.

Yếu tố môi trường: Các ngành sản xuất đều có phát thải các chất ô nhiễm ra môi trường: không khí, nước, chất thải rắn hay tiếng ồn. Chính vì thế, xử lý chất thải và xả thải ra môi trường cần tính toán đến. Đây có thể là nguyên nhân bị chính quyền hạn chế quyền hoạt động của khu công nghiệp vì ảnh hưởng đến dân cư lân cận.

Rủi ro khi đầu tư vào bất động sản thương mại

Bất động sản thương mại là hình thức nhà ở được sử dụng cho mục đích kinh doanh thương mại. Nếu nhìn nhận từ yếu tố thị trường thì các rủi ro của hình thức này phụ thuộc nhiều vào lựa chọn vị trí, dân số, đặc tính văn hóa khu vực liệu có thể kinh doanh.

Các loại hình về bất động sản thương mại có thể kể tên như: Shophouse, trung tâm thương mại, kiot chợ, tòa nhà văn phòng. Với mỗi dòng sản phẩm có những đặc điểm khác nhau và vì thế những yếu tố rủi ro cũng khác nhau! Tuy nhiên, hình thức phổ biến nhất có lẽ là shophouse sẽ được chúng tôi nói chi tiết.

Tiến Độ Dự Án Centre Mall Tháng 10/2020
Trung tâm thương mại Centre Mall của Satra

Với hình thức shophouse tại các khối đế căn hộ chung cư một thời được nhiều khách hàng quan tâm tuy nhiên qua giai đoạn cao trào thì hiện nay shophouse đã bão hòa sau một số thực tế.

Kinh doanh không tốt: Nguyên nhân chính của yếu tố này do quy mô tòa nhà nhỏ, nguồn khách hàng chính của shophouse là tòa nhà ít ỏi. Đa phần, các tòa nhà có quy mô dưới 300 căn thì phần khối đế hoạt động cầm chừng, không mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư.

Tiện ích cần thiết cho shophouse: Các shophouse muốn hoạt động hiệu quả thì cần chủ đầu tư tạo điều kiện tốt: chỗ để xe cho khách, bảo vệ. Có thể kể tên điển hình trong ví dụ này chính là khu Vincity quận 9 khi các căn shophouse không có chỗ để xe cho khách hàng.

Thời gian sở hữu: Thời gian sở hữu 50 năm cũng cần được bàn đến khi mua shophouse nếu chủ đầu tư đi kèm điều kiện thời gian sở hữu. Nếu bạn băn khoăn về thời gian sử dụng thì có thể lựa chọn dự án khác không kèm thời gian sử dụng.

Bất động sản nhà ở

Cần hiểu rõ khái niềm về đầu tư bất động sản là hình thức phát triển, tăng thêm giá trị cho tài sản. Hình thức mua và chờ tăng giá để bán là đầu cơ chứ không phải đầu tư.

Bạn có thể tham khảo thêm bài viết đầu tư bất động sản là gì?

Đầu tư bất động sản nhà ở tại Việt Nam có muôn hình vạn trạng và chúng ta có thể kể tên một số cách mà nhà đầu tư theo thứ tự quy mô từ lớn đến nhỏ: xây dựng các khu đô thị, xâu dựng tòa nhà, xây dựng nhà ở, sửa chữa nhà nát, xây dựng, cho thuê phòng trọ…

Toàn cảnh dự án nhà ở Dragon Village quận 9
Toàn cảnh dự án nhà ở Dragon Village quận 9

Với mỗi hình thức, cách thức đầu tư có một loại rủi ro khác nhau nhưng tựu chung lại thì nhà đầu tư đều phải đối mặt với những rủi ro như:

Thanh khoản hạn chế: Nhà đất là tài sản có giá trị lớn nên tính thanh khoản hạn chế. Sau quá trình xây dựng, phát triển thì việc bán hàng là một khâu quan trọng. Nếu không bán hàng được sẽ làm giảm vòng xoay tiền và ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư.

Rủi ro về quản lý: quản lý tốt để giảm chi phí xây dựng, sửa chữa sẽ làm tăng thêm lợi nhuân đầu tư. Ước lượng tốt khối lượng công việc đầu tư, sửa chữa sẽ làm chắc thêm lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Rủi ro về thị trường: Một khái niệm chung chung về thị trường bất động sản. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc làm, dân số, kinh tế nói chung có tác động làm tăng hoặc giảm nhu cầu sở hữu nhà và tác động trực tiếp đến lợi nhuận nhà đầu tư.

Rủi ro đòn bẩy tài chính: Sử dụng đòn bẩy tài chính là công cụ khá tốt nhưng trong dài hạn sẽ khó tiên lượng được tình hình nói chung. Nên sử dụng trong thời gian ngắn dưới 6 tháng đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ để có thể quản lý tốt chi phí liên quan đến việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Một bài viết ngắn chưa thể lột tả hết những rủi ro trong mỗi phân khúc bất động sản. Chính vì thế, để giảm rủi ro khi đầu tư bất động sản thì bạn nên tham khảo những người hoạt động trong ngành, lĩnh vực để cho ra kết quả tốt nhất. Sử dụng nguồn lực bên ngoài cũng là một cách mà các nhà đầu tư lớn sử dụng. Như việc hợp tác giữa chủ đầu tư dự án và các đối tác xây dựng, quản lý, thiết kế, tài chính là một biện pháp để mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư và đây cũng là một cách tốt để các nhà đầu tư nhỏ có thể học hỏi.

Có thể bạn quan tâm

Back to top button